天津二手房市场上半年成绩“交卷”透露出下半年走势的哪些信号?

2019年下半年已经开篇，新一轮的市场博弈战开始敲响。纵观2019年上半年，天津二手房市场可以说是跌宕起伏。年前市场低迷，3月份成交达到高峰，成交量登顶，之后渐渐回落，5月份市场归于平淡，6月份继续平稳，但6月二手房受新房市场冲击较大。

其实今年农历新年已过，随着政策放松的预期跟进，天津的二手房市场就开始稳步抬头，而这个趋势也是全国楼市的大趋势，尤其到了三月份，全国范围内多点开花，托举出小阳春的楼市行情，四月的市场热度并没有立即回落，而是继续推波助澜，直到进入4月底、5月初开始，市场才逐渐回温，但是二手房成交量价降幅并不大，目前也处于平稳期。

一、二手房业主持续看低市场行情

二手房挂牌量价，它最能反映出业主对于整个市场的预期。

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首先看看挂牌量

根据诸葛找房数据中心统计，自2019年1月起，半年来，二手房挂牌量逐月增加，特别在4月份和6月份，挂牌量环比上月出现较大增量，分别环涨12.09%和11.73%。4月份，幼升小升学季需求提前释放，市内六区陆续释放出房源，增量明显。

6月，天津市二手住宅房源增量可以用“飞涨”来形容。这也是是基于5月影响，由于大部分业主在“金三银四”集中入市，并且，在五月最后一周，二手房挂牌量骤然减少，不少业主选择停牌伺机待售，5月份房源量明显缩水。

进入6月，一方面新房项目加推优惠等“攻势”增强，很多业主希求“以旧换新”，另一方面，在5月停牌的房源也逐步释放，因而，造成6月份新增挂牌房源量持续攀升。6月份，天津市二手房挂牌量涨势明显，当月挂牌房源量近18万套房源，环比上月上涨11.73%，增势迅猛，当月共增加18938套房源。

数据来源：诸葛找房

可见，二手房业主的卖房意愿强烈。

房主的意愿一方面跟市场行情有关，市场火热的时候，很多业主“捂房惜售”，不忍出手，然而面对平淡的“买方市场”，很多房主积极入市或把房源变现，或进行改善。

另一方面今年二手房市场受新房分流较大，今年很多区域呈现新房、二手房到挂现象，新房市场限价调控政策仍在，与二手房价格差别缩小甚至略低于二手房价格，因而，想卖房置换的业主越来越多。

此外，除了本地购房者之外，去年“海河英才”计划落地后，“新天津人”的购房需求还会在今年继续释放，据多家二手房门店区域经理反映，目前，新天津人落户成交的占比普遍达到3成之多，可见，今年下半年的市场需求还是充足的，成交量依旧有支撑。

数据来源：诸葛找房

分城区来看挂牌量情况。

市内六区依然是二手房市场巨大的“蓄水池”。不过值得注意的是，塘沽的二手房源增加比较明显，塘沽目前处于老小区和新小区互换衔接的过程，因而本地居民逐步释放出改善需求，同时塘沽核心区优质教育资源密集，房源较为“抢手”。

数据来源：诸葛找房

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再来看看挂牌价

天津二手房挂牌均价从2018年7月开始，持续下滑并且从今年开始，下滑幅度较为明显，直到7月一开篇才真正触底，但是延续时间有多长，还需要进一步观察。挂牌价反映出二手房业主对于市场并不看好，又或者二手房成交周期变长，倒逼房主调低价格，尽快出售。

数据来源：诸葛找房

目前，天津市二手房价格受新房市场影响巨大，二者价格区间逐步缩小，尤其是缺乏学区附加值的房源，高房龄、高楼层的“老破小”需求量越来越小，市场竞争力较弱，因而价格走低。

具体看6月各区二手房的挂牌价。

6月份，在诸葛找房监测的13个重点城区里，所有城区价格全面下跌，无一上涨。

其中，西青区的价格下降最为明显，6月挂牌均价23990元/㎡，环跌2.07%。西青区二手房受新房市场冲击较大，在当月新盘首开、加推节奏紧密，诸如格调松间、万科西庐、艺英里、卓越云门、龙湖首创禧瑞郦城、融侨方圆等均有加推，此外万科紫台、联发锦里、中骏宸景湾等项目在排卡蓄客，即将开盘，因而对西青中北镇和精武镇区域内的二手房市场造成分流，这两个板块二手住宅本就以改善需求为主，因而造成影响较大。

其次武清区和津南区的二手房挂牌价降幅也较为明显，分别环降1.37%和1.28%。武清区在金三银四价格走高后目前有所回落趋稳，津南区八里台镇受本区域内咸水沽、双港以及海教园影响，在6月份挂牌价普遍有所下降，拉低了区内均价。

市内六区的二手房，部分老破小还可依托学区、地段、配套和轨交，但是环城四区和远郊则受制于新房市场了。

数据来源：诸葛找房

同时，在6月调价房源中，明显能够看到，降价房源增加很多。

在平淡的市场态势下，卖家对市场期许并不乐观，再加之目前买方观望情绪浓厚，因而倒逼卖家“割肉”降价，其中不乏笋盘出现。

数据来源：诸葛找房

二、下半年的房价走势如何？

据中国指数研究院最新发布数据统计，2019年上半年，天津出让土地总面积近1387万㎡，土地成交总金额共约834亿元！位居全国第四名！

（1）巨大的土地供应量，预示着到今年年底或者明年年初会有集中放量，今年下半年新房供应量会更猛，进一步对二手房市场造成分流。

（2）二手房市场还得看新房市场的“天气”，同时由于限价政策不变，因而新房价格不会大幅走高。在产品方面，不仅小户型持续跑量，也会吸引一部分平行改善的置换需求者。

（3）结合目前目前二手房房源量持续增加的势头下，下半年二手房蓄水池相当饱满，供大于求的态势下，下半年的二手房价格涨价动力不足。

如果新房市场持续火热，那么对二手房的挤压会相当大，如果有了目标就想尽快换房，卖旧买新的购房者会有点难受了。二手房和新房将会持续博弈，也势必延长二手房的周转周期。